Välj rätt entreprenadform

Har du bestämt dig för att bygga ett nytt hus, men är osäker på hur samordningen och utförandet ska gå till? Här har vi listat de vanligaste entreprenadformerna vid husbygge i Sverige och sammanställt vad de innebär, fördelar och nackdelar, liksom vad som är viktigt att tänka på när du väljer respektive variant. 

Läs vidare för att ta del av hela guiden, eller klicka direkt på någon av länkarna för att ta dig direkt till avsnittet:

• Totalentreprenad
• Generalentreprenad
• Delad entreprenad
• Jämförelse av entreprenadformer

Typ av hus

Innan du bestämmer dig för entreprenadform behöver du ha bestämt sig för vilken typ av hus du vill bygga: vill du ha ett nyckelfärdigt modulhus från en husleverantör eller ett arkitektritat hus som byggs i lösvirke.

De vanligaste alternativen är

• Modulhus
  Standardiserade husmodeller som byggs av färdiga moduler som produceras i fabrik. Monteringen på plats går ofta snabbt, eftersom allt från golv, väggar och innertak till el och vvs är förmonterade i fabriken.
  
  Modulhus byggs nästan alltid med totalentreprenad, vilket innebär att du köper ett nyckelfärdigt hus av en hustillverkare.
  
  
• Kataloghus
  Standardiserade husmodeller från hustillverkare som oftast levereras skalfärdiga. Det innebär att husets skal, dvs de yttre väggarna, levereras färdiga från fabrik medan insidan färdigställs på plats. Det finns även kataloghus som byggs av av lösvirke.
  
  Kataloghus kan antingen byggas på totalentreprenad av hustillverkaren eller delad entreprenad, oftast generalentreprenad
  
• Arkitektritat hus
  Ett hus som är utformat efter dina behov och önskemål. Arkitektritat hus kallas ofta för lösvirkeshus eftersom hela huset oftast uppförs på plats på tomten bräda för bräda, istället för montering av färdiga moduler eller ytterväggar.
  
  Arkitektritade hus byggs oftast med delad entreprenad, men du kan också välja andra entreprenadformer, exempelvis generalentreprenad. 

Det typ av hus du vill bygga styr alltså till viss del vilken entreprenadform du kan välja mellan. Även valet av hustillverkare påverkar dina valmöjligheter: en del hustillverkare erbjuder olika entreprenadformer medan andra bara har ett alternativ.

Totalentreprenad

För dig som vill ha ett inflyttningsklart, så kallat nyckelfärdigt hus, utan att själv vara inblandad i själva byggprocessen är totalentreprenad, också kallat funktionsentreprenad, en bra lösning.

Vad är totalentreprenad? 

Totalentreprenad innebär att du skriver kontrakt med hustillverkaren som sköter kontakter och är den samordnande parten med byggentreprenörer och alla andra yrkesgrupper som behöver anlitas för uppförandet av ditt hus.

Totalentreprenad innebär att entreprenören har ansvar för både projekteringen och utförandet av arbetet. Dessutom har entreprenören ett funktionsansvar, dvs entreprenören ansvarar för att det färdiga huset uppfyller avtalad funktion, därför kallas totalentreprenad även för funktionsentreprenad.

Även om du väljer totalentreprenad har du stora möjligheter att påverka husets utformning och materialval. En del hustillverkare har modulhus med olika tillval, medan andra erbjuder skräddarsydda arkitektritade hus utifrån dina önskemål.

Den stora skillnaden mot andra entreprenadformer är att du bara behöver ha dialog med en enda aktör: hustillverkaren.

Vad ingår i totalentreprenad? 

Det kan variera mellan olika hustillverkare vad som ingår i begreppet totalentreprenad. Var därför noga med att kolla upp exakt vad som ingår för olika hustillverkare när du jämför priser och tecknar avtal. 

Förutom det färdigmonterade huset med kompletta el, värme, ventilation och vvs-installationer bör även dessa delar ingå i totalentreprenad: 

• Hjälp med bygglovsansökan inkl dokument och ritningar 
• Färdigställandeskyddsförsäkring 
• Markarbete och grundläggning 
• Ytskikt inomhus: Spackling, slipning och målning av väggar och tak invändigt samt innergolv och lister. I våtutrymmen ska alla ytor har fuktspärr samt ytmaterial som exempelvis klinkers/kakel.
• Montering av köksinredning och vitvaror, badrumsinredning som toalett och handfat samt tvättstugeinredning och tvättmaskin.  
• Kontrollbesiktning efter avslutat bygge 

Vem är ansvarig vid totalentreprenad? 

Totalentreprenören har ett helhetsansvar gentemot dig som beställare. I det fall totalentreprenören anlitar underentreprenörer har totalentreprenören även ansvar för deras insatser gentemot dig som beställare.

Även om du bygger med totalentreprenad är det du som äger fastigheten som är byggherre. Därmed är du ansvarig för att gällande lagar och föreskrifter följs på bygget. 

Vad kostar totalentreprenad?  

Att köpa ett hus med totalentreprenad kan vara både billigt och dyrt, eftersom det är många andra saker än bara entreprenadformen som påverkar slutpriset, exempelvis valet av hustillverkare, husmodell, materialval samt andra tillägg. Du betalar för tryggheten att bara ha en part som sköter arbetet, men också att du sparar din egen tid.

En fördel med totalentreprenad är det är relativt enkelt att budgetera vad huset kommer att kosta, i och med att du får ett totalpris från hustillverkaren. Du riskerar inte att priset springer iväg för att du glömt att räkna med någon del i processen. 

Det är också en säker investering eftersom hustillverkaren står för eventuella problem som uppstår: oavsett om det handlar om att en hantverkare är försenad och sinkar andra delar i bygget eller om något går fel i byggprocessen och behöver åtgärdas. 

Fördelar med totalentreprenad 

• Sammanhållet projekt: det är en part som har helhetsansvar för husbygget och ser till att det blir klart på utsatt tid.
• Frigör tid: du behöver själv inte lägga tid att anlita eller samordna flera underleverantörer. 
• Kunskap och trygghet: det är inte lätt att koordinera ett husbygge, det är många komplicerade regler och svåra begrepp. Med totalentreprenad får du en professionell projektledare som har koll på såväl byggbranschen som er husmodell. 

Nackdelar med totalentreprenad

• Priset: det är ofta lite dyrare med totalentreprenad eftersom du betalar för expertis och samordning av husbygget.

Läs mer: Väljer du Älvsbyhus som husleverantör så får du ett nyckelfärdigt modulhus med totalentreprenad vilket innebär att vi tar ansvar för hela husbygget, från grundläggning till färdigt hus. Här kan du läsa mer om hela byggprocessen när du ska bygga nytt med Älvsbyhus.

Generalentreprenad

För dig som vill kunna välja en specifik byggentreprenör som tar hand om projektledning och utförande av husbygget är generalentreprenad ett alternativ.   

Vad är generalentreprenad?

Generalentreprenad innebär att du tecknar två separata avtal: ett med husleverantören som levererar materialet till huset och ett med en generalentreprenör som sköter byggandet och samordnar övriga entreprenadtjänster som el, vatten, målare, osv.

Vid generalentreprenad anlitar du som beställare en entreprenör (generalentreprenören) som i sin tur upphandlar ett antal underentreprenörer.   

Generalentreprenad klassificeras som utförandeentreprenad. Det innebär att du som beställare har det övergripande projekteringsansvaret och generalentreprenören ansvarar för utförandet. Generalentreprenören ansvarar för sina anlitade underleverantörer och för samordningen av deras arbeten, men inte för projekteringen.

Ett bra råd vid generalentreprenad är att be hustillverkaren om rekommendationer på entreprenörer som har erfarenhet av att bygga deras husmodeller.

Vad ingår i generalentreprenad? 

I normalfallet åtar sig generalentreprenören ansvaret för hela byggprocessen, men det förekommer olika varianter och upplägg vid generalentreprenad. 

Exakt vad som ingår specificeras i avtalet mellan dig och entreprenören som du anlitar. Det är också viktigt att noga gå igenom vad som ingår i avtalet med husleverantören så att inga moment faller mellan stolarna. 

Vem är ansvarig vid generalentreprenad? 

Husleverantören är ansvarig för att leverera materialet enligt ert köpeavtal.  

Generalentreprenören har ansvar för samtliga underentreprenörer som de anlitar för att bygga ditt hus. 

Vid generalentreprenad är det viktigt att tydliggöra vem som är ansvarig för arbetsmiljön på byggarbetsplatsen: är det du som byggherre eller generalentreprenören.  

Även om du anlitar en generalentreprenad är det du som äger fastigheten som är byggherre. Därmed är du ansvarig för att gällande lagar och föreskrifter följs på bygget.

Vad kostar generalentreprenad?

Generalentreprenad kan kosta lite extra jämfört med delad entreprenad, men frigör tid då du enbart behöver ha två avtalspartners: husleverantören och generalentreprenören.

Men tänk på att köpa ett hus med generalentreprenad kan vara både billigt och dyrt, eftersom det är många andra saker än bara entreprenadformen som påverkar slutpriset, exempelvis valet av hustillverkare, husmodell, materialval samt andra tillägg.

Fördelar med generalentreprenad 

• Sammanhållet projekt: du tecknar bara två avtal, ett med husleverantören och ett med generalentreprenören som har ansvar för husbygget.
• Frigör tid: du behöver själv inte lägga tid att anlita eller samordna underleverantörer.
• Valfrihet: du väljer själv vilket byggföretag du vill ha som generalentreprenör. Kanske någon du arbetat med tidigare och har goda erfarenheter av. 

Nackdelar med generalentreprenad 

• Priset: det är ofta lite dyrare med generalentreprenad jämfört med delad entreprenad eftersom du betalar generalentreprenören för samordning av husbygget.
• Två avtal istället för ett (jämfört med totalentreprenad).

Delad entreprenad

Du som vill göra delar av husbygget själv eller vill lägga tid på att detaljstyra husbygget kan välja formen delad entreprenad.

Vad är delad entreprenad? 

Delad entreprenad är en form av utförandeentreprenad och innebär att du som beställare är projektansvarig och själv anlitar och tecknar avtal med de entreprenörer som ska stå för utförandet i projektet, exempelvis byggentreprenör, snickare, elektriker, rörmokare, målare med flera.

Delad entreprenad är vanligt vid arkitektritade hus eller lösvirkeshus, då köper du in materialet direkt från olika leverantörer eller via dina entreprenörer. Delad entreprenad kan också innebära att du tecknar avtal med en hustillverkaren för leverans av materialet till huset, exempelvis om du väljer ett skalfärdigt kataloghus.

Om man väljer att bygga med delad entreprenad så gäller det att ha mer koll själv. Du är själv ansvarig för att styrka upp kontrakt och avtal med exempelvis mark- och grundentreprenör, elektriker, målare, osv. 

Ett bra råd vid delad entreprenad är att be hustillverkaren om rekommendationer på entreprenörer som har erfarenhet av att arbeta med deras husmodeller.

Vad ingår i delad entreprenad? 

När du bygger hus med delad entreprenad ansvarar du för projekteringen och entreprenörerna för utförandet. Det finns olika standardavtal och regler som gäller vid utförandeentreprenad, men du som beställare har ett stort ansvar att säkerställa samordningen och att alla enskilda moment i husbygget genomförs.

Eftersom du tecknar separata avtal med alla entreprenörer som är inblandade i ditt bygge är det viktigt att det tydligt regleras vem som ansvarar för vad: både vad som ska göra vad och när arbetet ska utföras. Tänk också på att ansvarsfördelning, försäkringar, garantier, mm måste specificeras i varje enskilt avtal.

Vem är ansvarig vid delad entreprenad? 

Varje enskild entreprenad har ansvar för de delar du har kontrakterat dem för. 

Du som äger fastigheten som är byggherre, och du är ansvarig för att gällande lagar och föreskrifter följs på bygget. Du är också ansvarig för arbetsmiljön på byggplatsen.

Som projektledare är du ansvarig för samordning av de olika entreprenörernas arbete.

Vad kostar delad entreprenad?  

Delad entreprenad är ofta ett billigare alternativ än totalentreprenad och generalentreprenad. I gengäld krävs större insatser i form av både kunskap, ansvar och inte minst arbetstid för att samordna bygget. 

Tänk på att kostnaden för att köpa ett hus också påverkas av andra faktorer än entreprenadformen, exempelvis valet av hustillverkare, husmodell, materialval samt andra tillägg.

Fördelar med delad entreprenad 

• Priset: det är oftast billigare med delad entreprenad än med totalentreprenad eller generalentreprenad eftersom du inte betalar för projektledning och samordning. 
• Valfrihet: du väljer själv vilka entreprenörer du vill anlita för olika delar av ditt husbygge. Kanske några du har arbetat med tidigare och har goda erfarenheter av.  

Nackdelar med delad entreprenad 

• Tidsåtgång: räkna med att avsätta mycket tid för projektledning och samordning av de olika entreprenörernas arbete. 
• Större ansvar: du har ett större ansvar för arbetsmiljön på byggarbetsplatsen. Det är extra viktigt att du tecknar rätt försäkringar för husbygget.  
• Kostnad: Svårt att veta totalpriset i förväg jämfört med exempelvis totalentreprenad.

Jämförelse entreprenadformer

En översiktlig jämförelsetabell över viktiga skillnader mellan de olika entreprenadformerna; totalentreprenad,  generalentreprenad och delad entreprenad. 

	TOTALENTREPRENAD	GENERALENTREPRENAD	DELAD ENTreprenad
Egen tidsåtgång	Liten	Mellan	Stor
Ansvar*	Litet eget ansvar: Hustillverkaren bistår i normalfallet medalla delar i byggprocessen.	Mellanstort eget ansvar: Övergripande projektledning Ev. arbetsmiljön på byggarbetsplatsen Ev. ytterligare punkter	Stort eget ansvar: Projektledning Samordning Arbetsmiljön på byggarbetsplatsen
Kostnad	Högre pris Du betalar för samordning och projektledning.	Mellan-högt pris: Du betalar för samordning.	Lägre pris Du betalar varken för samordning eller projektledning och har möjlighet att förhandla om priset med fler underleverantörer.
Passar dig som	Vill flytta in i ett nyckelfärdigt hus. Inte vill lägga egen tid på projektledning och husbygge. Vill ha tryggheten med en part som tar hand om allt.	Vill ha frihet att välja egen byggentreprenör. Vill ha ett fåtal samarbetspartners. Vill ha lite mer insyn i byggprocessen.	Vill ha stor valfrihet.  Har erfarenhet och kunskap om husbygge. Vill lägga ner tid på husbygget och samordning.  Vill ha detaljkontroll på bygget och processen.

* = som byggherre har du alltid det yttersta ansvaret för byggnationen