Hitta och köpa tomt

Planerar du att köpa en tomt för att bygga ett nytt hus? Då ska du läsa den här guiden först. Vi har samlat all information du behöver ha koll på innan du köper tomt. Här får du svar på de vanligaste frågorna om hur tomtköp går till, vad du ska tänka på kring bygglov, kostnader och olika regelverk.

För en del är tomtköpet en relativt okomplicerad historia, man kanske köper tomt och hus ihop i ett nyprojekterat bostadsområde som man vet att man vill bo i. För andra kan tomtköpet vara en lång process som innebär mycket letande efter det perfekta läget som också har rätt förutsättningar och pris.

Oavsett vilken typ av tomt du letar efter finns det gott om tips och råd i vår guide. Ta del av hela guiden eller hoppa direkt till det avsnitt du vill fördjupa dig inom:

• Hitta din drömtomt: Kartlägg dina behov
• Leta tomt: Hitta tomter till salu
• Checklista: Viktiga detaljer innan köp
• Köpa tomt: Pris och finansiering
• Vanliga frågor och svar om tomtköp

Tips! Kolla gärna in vår Bygga hus-sektion där du hittar fler guider, kunskap och inspiration om att bygga hus.

Steg-för-steg: Hur går det till att köpa tomt?

Steg 1: Kartlägg dina behov

Oftast är tomten det första steget på vägen mot ett nybyggt hus, då tomtens läge och förutsättningar påverkar vilken slags hus och vilka husmodeller man kan bygga. Därför är det viktigt att börja sökandet med att lista dina behov och önskemål för ditt framtida boende.

Bra frågor att fundera igenom är:

• Vad har du för budget för tomtköp och husbygge?
  De allra flesta som köper en tomt har som avsikt att inom en relativt nära framtid bygga ett hus på tomten, antingen en villa för permanent boende eller ett fritidshus. Om det är din plan behöver du göra en kalkyl för totalkostnaden för både tomtköp, markarbete och husbygge. Alla delar samspelar och påverkar varandra, och en tomt som har ett lägre pris kan innebära mer markarbete vilket i slutändan kan leda samma eller högre slutpris än en dyrare tomt som är mer “färdig”.
  
  Tips! Läs vår guide "Vad kostar det att bygga hus" om hur du räknar ut kostnaden för att bygga nytt hus, inklusive tomt och markarbete.
• Vilket län, ort och typ av område vill du bo i?
  Utgå från vad som är viktigt och praktiskt för dig och din familj. Fundera över hur tomtens läge påverkar vardagslivet:
  
  Är det viktigt att det är nära till jobb och skolor?
  Hur nära busshållplatser och kommunaltrafik vill du bo?
  Är det långt till närmaste affär?
  Vill du bo nära grannar eller vill du hellre bo isolerat med naturen om knuten?
  
  När du har svar på dessa frågor är det oftast enklare att begränsa sina sökningar och hitta rätt snabbare.
• Hur stor ska tomten vara och hur bör den vara utformad?
  Vad drömmer du om att ha på tomten: hus, altan, garage, förråd, växthus och planteringar, ytor för lek och sport, pool eller andra saker?
  
  Se till att tomtens storlek och utformning passar för dina önskningar. Försök hitta en lagom storlek: en för liten tomt kan bli en stor källa till frustration, samtidigt kan en för stor tomt bli onödigt dyr och kräver mer jobb och skötsel. Fundera också över tomtens väderstreck, hur vill du kunna placera ditt hus och uteplats, är det viktigt med morgon- eller kvällssol för dig?
• Passar tomten för ditt drömhus?
  Vilket markarbete krävs för att bygga? Både tomtens läge, storlek, utformning och underlag påverkar möjligheten och kostnaden för ett husbygge. Därför är det viktigt att kontrollera marken innan köp - ta gärna hjälp av en expert om du inte har koll själv på vilket markarbete som krävs innan du kan börja bygga hus. Om du redan vet vilken hustillverkare du vill anlita för ditt nya hus kan du kontakta dem för att få vägledning om vilka anpassningar som behöver göras på tomten för att passa olika husmodeller.
  
  Kolla också vilka framdragningar och anslutningar som behöver göras. En tomt i ett nyprojekterat bostadsområde har ofta vatten, avlopp, el och fiber framdraget fram till tomtgränsen, medan tomter i fritidshusområden eller avstyckad mark ute på landsbygden kan sakna det.
• Prata med grannarna
  Innan du slår till på drömtomten är det vettigt att ta ett snack med dina nya grannar. Ofta har de värdefull information om tomten och bra tips och råd om området i stort. Om du planerar att ansöka om bygglov för att bygga ett nytt hus på tomten är det bra att ha lite koll på grannarnas inställning och höra om det finns några fallgropar eller saker de tycker att du ska tänka på eller ta hänsyn till. Det lönar sig alltid att ha en bra relation till sina framtida grannar.

Steg 2: Hitta tomter till salu

När du har fått klart för dig vart du vill köpa och vilken typ av tomt du är ute efter är det dags att börja leta efter lediga tomter.

En vanlig fråga är vart man letar och vem man kan köpa tomt av. Beroende på om du vill bo i ett detaljplanerat bostadsområde eller om du är ute efter en mer avskild tomt kan du leta på olika ställen. Tomter i nyprojekterade bostadsområden säljs ofta av kommunen. Mer avskilda tomter ute på landsbygden säljs ofta av privatpersoner eller företag som äger marken. Och för dig som vill bygga nyckelfärdigt hus på tomten är det ett smart tips att leta och köpa tomt direkt av din hustillverkare.

Köpa tomt av hustillverkare och byggföretag
Om du vet vilken hustillverkare du vill köpa ditt nya hus av kan du kolla upp möjligheten att köpa tomt via husföretaget. Fördelen med att köpa tomt från en hustillverkare är att de hjälper dig med de administrativa delarna kring tomtköpet, dessutom får du en bättre överblick av totalkostnaden för både tomten och husbygget.

Att köpa en tomt med ett nyckelfärdigt hus från Älvsbyhus innebär ett mycket tryggt köp för dig som köpare. Du får ett fast pris som inkluderar kostnaden för tomten, VA-anslutningsavgifter, bygglovsansökan och själva husbygget. Det enda som tillkommer kostnadsmässigt är utvändig målning av huset och finplanering av tomten.

Läs mer! Här hittar du Älvsbyhus lediga tomter i olika delar av landet.

Köpa tomt av kommunen
De allra flesta kommuner har en tomtkö, ofta med en anmälnings- och/eller årsavgift. Det kan vara en bra investering att ställa sig i kö så tidigt som möjligt för att maximera sin kötid. Vanligtvis skickar kommunerna ut information om lediga tomter till alla i kön, och om flera är intresserade av samma tomt är det normalt längst kötid som avgör vem som först erbjuds att köpa tomten.

Tomter som köps av kommuner i detaljplanerade områden kommer nästan alltid med krav på att du ska ha byggt ett färdigt hus på tomten inom en viss tidsperiod, oftast inom 24 månader. Därför bör du ha en budget för både tomt och husbygge klar om du planerar att köpa en tomt av kommunen.

Tänk på att olika kommuner har olika villkor och regler för tomtköp, bygglov och detaljplanering, så läs på om vad som gäller just i din kommun och för det område du är intresserad av.

Köpa tomt av företag och privata markägare
Många köper tomt av privata markägare och företag, till exempel skogsbolag. Du kan köpa en enskild tomt eller så kan en tomtägare stycka av sin tomt och sälja en eller flera delar, läs mer om avstyckning nedan.

För att hitta lediga tomter kan du leta på Hemnet, Bovision eller kontakta lokala mäklare som brukar har bra koll på marknaden. Om du är intresserad av en tomt som inte är ute till försäljning kan du självklart kontakta markägaren direkt för att höra om hen är intresserad av att sälja.

Ett tips för dig som är ute efter en mer naturnära tomt är att leta efter gamla sommarstugor och fritidshus som är till salu: ibland kan det vara lika billigt att köpa en tomt med en befintlig byggnad på som du river, som att bara köpa tomtmark. Tänk dock på att kontrollera vad som gäller kring rivningslov och bygglov innan du köper och river.

Om du köper tomt av en privat markägare är det extra viktigt att kontrollera vilka bestämmelser som gäller för tomten, exempelvis bygglov, byggrättigheter, detaljplan och servitut, men också möjligheter för anslutning till vatten, avlopp, el och bredband. Ta del av vår checklista nedan för att inte missa några viktiga detaljer.

Steg 3: Checklista innan tomtköp

Att köpa en tomt innebär för många att man kliver in i en helt ny värld full av nya begrepp. I den här checklistan har vi samlat och förklarat de mest viktigaste sakerna du behöver ha koll på innan du köper din nya tomt.

• Anslutning till vatten, avlopp, el och fiber
  Kontrollera med kommunen om det finns vatten och avlopp framdraget till tomtgränsen. Om det inte finns framdraget tillkommer den kostnaden vid ett husbygge, eftersom du som köpare är ansvarig för att finansiera alla anslutningar. Kontrollera även el- och fiberanslutning med nätägare i området.
• Avstyckning
  Om du köper en avstyckad tomt är det viktigt att du kollar upp vilka lokala regler som gäller. Det är kommunens detaljplan som styr vilka tomter som får styckas av och hur avstyckningen kan göras. Kontakta kommunen för att få koll på särskilda områdesbestämmelser som styr avstyckningen och möjligheten till bygglov. Tänk på att Lantmäteriet måste godkänna avstyckningen. Pris och handläggningstid för Lantmäteriet varierar beroende på tomtens förutsättningar och placering, men räkna med att handläggningstiden kan ta ett par månader.
• Bygglov
  För att få bygga hus på en tomt krävs bygglov. Tomter kan säljas med och utan bygglov eller förhandsbesked. Bygglov utfärdas av byggnadsnämnden i kommunen där tomten ligger. Kostnaderna för att ansöka om bygglov varierar i olika kommuner men räkna med mellan 20 000-30 000 kronor för själva ansökningen, men då tillkommer kostnaden för att ta fram ritningar på huset. Innan bygglovet godkänns får de närmaste grannarna yttra sig, vilket kan påverka utfallet av bygglovet. Tänk på att bygglov är tidsbegränsade: du måste ha börjat bygga inom två år och vara klar inom fem år från godkänt bygglov.
• Byggrätt
  Byggrätten styr hur stort och högt hus du får bygga på din tomt, och regleras av detaljplanen. Byggrätt är alltså ett mått på den maximala bebyggelsen som är tillåten på en fastighet och styr både byggnadsarean och hur många våningar huset får ha. När du söker bygglov inom detaljplanerat område ska huset hålla sig inom byggrättens gränser.
• Detaljplan
  En detaljplan bestämmer hur mark och vatten får användas inom ett område, och inkluderar tomtgränser, områdesbestämmelser och andra markfrågor. Det är kommunen som ansvarar för att ta fram detaljplaner. Om du ansöker om bygglov i ett detaljplanerat område fattar kommunens byggnadsnämnd beslut utifrån detaljplanens bestämmelser.
• Fastighetsregister
  Innan du köper en tomt bör du kolla upp tomten i Lantmäteriets fastighetsregister, för att kontrollera alla detaljer kring tomtens placering, storlek, taxeringsvärde, lagfart samt eventuella rättigheter och skyldigheter till andra fastigheter, så kallade servitut.
• Förhandsbesked
  Om du köper en tomt utanför detaljplanerat område som inte har bygglov är ofta första steget vanligtvis att söka ett förhandsbesked hos kommunens byggnadsnämnd. Då får du reda på om det överhuvudtaget är möjligt att bygga hus på tomten. Det är enklare att ansöka om ett förhandsbesked än bygglov då du inte behöver ta fram ritningar på huset du vill bygga. Oftast tar det cirka 10 veckor innan du får besked på din förhandsansökan. Ett positivt förhandsbesked har ofta vissa villkor, som att huset måste vara utformat på ett särskilt sätt för att passa in i omgivningen. Förhandsbeskedet är giltigt i två år, vilket innebär att du har två år på dig att ansöka om bygglov.
• Gemensamhetsanläggning / Samfällighetsförening
  Kontrollera om tomten du vill köpa ingår i en gemensamhetsanläggning, så kallad samfällighetsförening. I dessa fall kan det även ingå ansvar för till exempel vägar, lekplatser och allmänna gemensamma områden.
• Markförhållanden
  Tomtens markförhållanden är avgörande för hur lämplig marken är för att bygga på. En berggrund kan innebära höga kostnader för sprängning, medan sumpmark ofta kräver pålningsarbete innan ett hus kan byggas. Ta gärna hjälp av en expert för att undersöka om tomtens markförhållanden begränsar byggandet, till exempel berggrund, ytligt grundvatten eller kuperingar och kraftiga lutningar.
• Marklov
  Om du ska ändra höjdläget på tomten, t ex om du schaktar ur, gräver eller fyller på tomten, så behöver du ansöka om marklov hos kommunens byggnadsnämnd. Du kan även behöva marklov om du fäller träd eller planterar skog i ett detaljplanerat område.
• Områdesbestämmelser
  Områdesbestämmelser är ett sätt för kommuner att reglera användningen av mark och vatten inom ett område. Områdesbestämmelser kan både gälla inom detaljplanerade områden och finnas för områden som inte är detaljplanerade. Innan du köper en tomt är det viktigt att kontrollera med kommunen vilka områdesbestämmelser som gäller för din tomt.
• Rivningslov
  Om du vill riva ett gammalt hus eller byggnad på din tomt kan du först behöva ansöka om rivningslov hos kommunens byggnadsnämnd. Du måste oftast ha rivningslov om tomten ligger inom detaljplanerat område eller i ett område med områdesbestämmelser. Om din tomt ligger utanför områden med detaljplan eller områdesbestämmelser så krävs inte rivningslov.
• Servitut
  Innan du köper en tomt är det viktigt att kontrollera eventuella servitut som påverkar hur du - och andra - kan använda tomten. Ett servitut är rätten för en fastighet att använda en annan fastighet på ett särskilt sätt. Vanliga servitut kan vara rätten att använda en brunn, båtplats eller vägar på tomten. Det kan också gälla ledningar som dragit/kan dras på marken, liksom förbud mot att exempelvis plantera träd som skymmer sjöutsikten för intilliggande fastigheter.

Steg 4: Pris och finansiering av tomt

Många undrar vad det kostar att köpa en tomt. Men det går givetvis inte att ge ett svar på den frågan, priset är helt avgörande av tomtens läge, storlek och underlag, liksom möjligheten att bygga på tomten och tillgången till el, vatten och avlopp. Värderingen och priset styrs också av hur attraktivt och populärt ett området är för tillfället - och hur många tomter som finns lediga.

Men för dig som vill göra en bra affär är det viktigt att inte bara titta på priset för själva tomten. Om du planerar att bygga hus på tomten kan en billig tomt i slutändan kosta mer än en dyrare, för att den kanske kräver mer markarbete och framdragning av vatten och avlopp. Du behöver alltså göra en totalbudget för tomt och husbygge med alla kringkostnader inkluderade för att få en helhetsbild av priset.

Tips! Läs vår guide "Vad kostar det att bygga hus" om hur du räknar ut kostnaden för att bygga nytt hus, inklusive tomt och markarbete.

Låna till tomt
Om du behöver låna pengar för att köpa en tomt som du inte har tänkt bygga hus på behöver du oftast ta ett privatlån, då du inte kan ta ett banklån för enbart en tomt. Det beror på att vid vanliga bolån tar banken bostaden som säkerhet, men juridiskt kan banker inte ta en tomt som pant.

Om du däremot köper en tomt som du också ska bygga ett hus på är det vanligast att bankerna erbjuder ett byggnadslån. Ett bygglån består ofta av en så kallad byggkredit/byggnadskreditiv som innebär att du delar upp ditt lån i etapper. Dvs du lånar pengar och betalar ränta i takt med att du får in fakturor och kostnader för bygget. För ett byggnadslån krävs oftast en kontantinsats på minst 15%.

Tips! Om du köper tomt eller hus av en hustillverkare har de ofta samarbeten med banker som kan ge fördelaktiga erbjudanden. Här kan du läsa mer om Älvsbyhus finansieringslösningar ihop med Nordea.

Vanliga frågor och svar om att köpa tomt

Måste man bygga ett hus om man köper en tomt?
Det beror på vilken typ av tomt du har köpt. Om du köpt en tomt av kommunen i ett bostadsområde har de ofta krav på att du ska ha byggt ett hus inom en viss tid (ofta två år). Men många andra typer av tomter kan man köpa utan att bygga hus på dem, en del köper tomter bara för marken, i spekulation eller för uthyrning.

När måste jag börja bygga på min tomt?
Se frågan ovan, det beror på vilken typ av tomt du har köpt. Om du har ansökt och blivit beviljad ett bygglov, måste du påbörja bygget inom två år, och huset behöver vara färdigställt senast efter fem år.

Vad ingår när man köper en tomt?
Vad som ingår i tomtköpet varierar, och det är därför viktigt att du som köpare kontrollerar detta noggrant, både med säljaren och i offentliga register, som Lantmäteriets fastighetsregister. Om du planerar att bygga ett hus på tomten är det också viktigt att kontrollera med kommunen vad som gäller i detaljplanen och eventuella områdesbestämmelser, samt hur det ser ut med anslutning till vatten och avlopp.